Enregistrement d’une promesse unilatérale de vente sous seing privé.
Toute promesse unilatérale de vente constatée par un acte sous seing privé et portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit à bail immobilier ou des titres de certaines sociétés immobilières doit, sous peine de nullité, être enregistrée auprès du service des impôt dans le délai de dix jours à compter de la date d’acceptation par le bénéficiaire de la promesse (C. civ., art. 1589-2).
N’est pas soumise à cette formalité la promesse de vente unilatérale dès lors qu’elle n’a jamais été acceptée et que le bénéficiaire a levé l’option.
Par suite, le promettant poursuivi en réalisation de la vente après la levée de l’option ne peut pas utilement faire valoir que la promesse est nulle pour ne pas avoir été enregistrée.
Note :
Tant qu’elle n’a pas été acceptée par le bénéficiaire, la promesse unilatérale de vente ne constitue qu’une simple offre de vente (ou pollicitation).
Une fois l’option levée, la promesse unilatérale devient synallagmatique et la vente est formée.
Dans un cas comme dans l’autre, l’enregistrement prévu par l’article 1589-2 du Code civil n’est pas requis.
Ce texte ne s’oppose pas à ce que l’acceptation de la promesse coïncide avec la levée de l’option et résulte du même acte (Cass. 3e civ., 14-11-1972).
Si le fait de ne pas accepter la promesse unilatérale permet de faire l’économie du coût de l’enregistrement (125 € ; CGI, art. 680), le bénéficiaire encourt néanmoins le risque que le promettant rétracte son offre avant l’expiration du délai accordé au bénéficiaire pour lever l’option, ce qu’il ne peut plus faire une fois la promesse acceptée (Cass. 3e civ., 25-3-2009).