N’est pas un lot de copropriété celui constitué d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin et d’une quote-part de partie commune dans la propriété du sol.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’importance de l’arrêt va bien au-delà de la question de savoir si un jardin sur le terrain partie commune peut être érigé en lot de copropriété.
Ses répercussions, si on ne le cantonne pas aux jardins privatifs, peuvent être considérables.
Il est vrai qu’antérieurement déjà on nous a dit qu’un droit d’usage privatif sur une portion de terrain partie commune ne fait pas de cette portion une partie privative (Cass. 3e civ., 29 janv. 1997).
Généralement, le droit de jouissance exclusive est inclus dans un lot comprenant, outre une quote-part dans les parties communes, un local privatif, et la jouissance d’un jardin contigu ou d’une terrasse étant considérée comme un droit accessoire privatif.
Dans l’espèce dont il est ici question, existait un lot 31 consistant « en la jouissance exclusive du jardin en fond d’immeuble à la suite de la cour et la copropriété à concurrence de 4 800 dix millièmes dans la propriété du sol et des parties communes générales ».
Une quote-part non négligeable qui a assurément incité le propriétaire du lot à assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de la répartition des charges y afférentes puis en retranchement des millièmes généraux.
C’est la première fois, semble-t-il, que la Cour de cassation dit, de façon radicale, qu’un lot ne peut être composé, à titre privatif, d’un seul droit de jouissance exclusive et plus largement qu’il ne peut y avoir de lot de jardin sur un sol partie commune.