Doit être cassé l’arrêt qui retient que l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne subordonne pas la mise à la charge de certains copropriétaires seulement des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble à la constitution de parties communes spéciales.
Note de M. Claude GIVERDON :
La question qui était posée à la Cour de cassation, dans cette affaire, était de savoir si le règlement de copropriété qui, en application de l’article 24, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble doit prévoir ou non la constitution de parties communes spéciales.
En l’espèce, constatant que l’escalier « ne bénéficiait pas » aux lots du rez-de-chaussée (qui étaient des lots commerciaux), l’arrêt attaqué (CA Paris, 23e ch. B, 11 octobre 2001), avait débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que seuls les copropriétaires des niveaux autres que le rez-de-chaussée devaient contribuer aux charges d’entretien, de réparation et de réfection des escaliers et aux frais de leur éclairage.
Pour justifier cette solution, la Cour d’appel avait retenu que l’article 24 alinéa 2 de la loi de 1965 n’exige pas la constitution de parties communes spéciales et que le règlement de copropriété pouvait dispenser les propriétaires de lots à usage commercial, situés au rez-de-chaussée, de contribuer aux frais d’entretien, de réparation et de réfection des escaliers.
La Cour de cassation censure au moins partiellement cette décision, au motif qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu’elle n’avait pas relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble, la Cour d’appel avait violé les articles 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour que des lots puissent valablement être exonérés de la participation aux charges (aussi bien celles prévues par l’article 10, alinéa 1er, que celles prévues par l’article 10, alinéa 2), il ne suffit pas au règlement de copropriété de le stipuler en constatant que l’article 24, alinéa 2, de la loi de 1965 ne subordonne pas cette solution à la constitution de parties communes spéciales et que les escaliers peuvent ne pas bénéficier à tous les lots.
La constitution de parties communes spéciales est le soutien juridique nécessaire de cette exonération, car elle permet la ventilation des charges et le vote des seuls copropriétaires concernés sur la base des tantièmes particuliers de copropriété affectés à ces parties communes spéciales.
Ces copropriétaires sont, sur ces parties communes spéciales, titulaires des droits de propriété indivis qui justifient leur vote.