Les défendeurs sont fondés à invoquer l’exception du défaut d’autorisation lorsque le pouvoir donné par l’assemblée générale au syndic ne comporte pas les informations nécessaires sur l’objet de la procédure.
Note de M. Guy VIGNERON :
Pour être valable, l’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic aux fins d’engager une action judiciaire est subordonnée aux conditions suivantes :
– elle doit préciser la nature de la procédure à entreprendre ;
– elle doit identifier les personnes à assigner ;
– elle doit définir exactement l’objet de la demande ; en particulier, lorsqu’il s’agit de mettre en cause la garantie des constructeurs, elle doit indiquer de manière très précise les dommages ou malfaçons constatées susceptibles d’engager la responsabilité décennale.
A défaut de satisfaire à ces conditions, l’autorisation est entachée d’une irrégularité de fond, rendant irrecevable l’instance engagée par le syndic au nom du syndicat (Cass. 3e civ., 27 avril 2000).
Par suite, les défendeurs de la procédure sont fondés à invoquer l’irrégularité de l’habitation et tenir ainsi en échec la demande du syndicat de copropriété (Cass. 3e civ., 22 nov. 1994).
Telle est la solution réitérée par la Cour de Cassation.
L’argument développé par le syndicat ne pouvait par ailleurs prospérer, s’il est vrai que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit de solliciter la nullité de la délibération de l’assemblée générale ayant mandaté le syndic (Cass. 3e civ., 23 juin 1999), le débat en l’occurrence ne se posait pas sous cet aspect ; seule était en cause la validité de l’autorisation, non les conditions dans lesquelles l’assemblée s’était prononcée.