Le syndicat des copropriétaires dispose, en vertu de l’article 2103-1 bis du Code civil d’un privilège pour le paiement des charges, conjointement avec le vendeur et le prêteur de deniers, pour l’année courante et les 4 dernières années échues.
Le syndicat est même préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues.
La Cour de cassation précise ici la portée de ce privilège dans l’hypothèse où le copropriétaire qui fait l’objet de saisie est propriétaire d’autres lots dans l’immeuble.
Le privilège porte-t-il aussi sur les charges afférentes aux autres lots ? La Cour de cassation répond par la négative :
« Mais attendu qu’ayant relevé que le privilège spécial institué par l’article 2103-1 bis du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires portait sur le lot vendu pour le paiement des charges et travaux relatifs à certaines périodes, la Cour d’appel, qui a retenu que, s’agissant d’un privilège exceptionnel, ce texte devait être interprété de manière stricte, en a exactement déduit que le syndicat ne pouvait réclamer sa créance que pour les charges afférentes aux lots 9001, 9002, 9003 et 9004 qui avaient fait l’objet de la vente ; (…)
Mais attendu qu’ayant relevé qu’entraient dans le champ d’application du privilège spécial de l’article 2103-10 bis du Code civil les charges et travaux afférents aux lots vendus, la Cour d’appel, qui a retenu que ce privilège ne saurait être étendu aux autres créances que détenait le syndicat à l’égard du vendeur, quelles qu’en fussent la nature et l’origine, en a exactement déduit que les intérêts dus sur les créances du syndicat n’étaient pas garantis« .
Le pourvoi est ainsi rejeté.
Par ailleurs, quant à l’étendue du privilège, la Cour de cassation retient qu’il ne peut pas s’appliquer aux intérêts dus sur les créances.
L’arrêt est donc doublement restrictif et conforme au principe selon lequel les textes concernant les privilèges sont d’interprétation stricte.
Note :
Cet arrêt tranche la question discutée en doctrine qui portait sur l’étendue du privilège.
Il est donc limité aux charges afférentes au lot vendu et ne peut pas s’étendre aux autres lots dont le débiteur est propriétaire.