L’acheteur contraint par un tiers de remettre dans son état initial un garage transformé en studio avant la vente, alors que ce changement de destination est prohibé par le cahier des charges du lotissement, peut demander au vendeur de garantir l’éviction ainsi subie.
Ayant acheté un pavillon dans un lotissement, son propriétaire se voit demander par un voisin de remettre dans son état initial le garage que le vendeur avait transformé en studio.
En effet, le cahier des charges du lotissement interdit de modifier l’aspect ou la fonction des bâtiments autorisés par le permis de construire et c’est exclusivement pour l’édification d’un garage qu’un permis de construire avait été délivré.
L’acheteur agit en garantie d’éviction à l’encontre du vendeur.
Pour rejeter sa demande, la Cour d’appel relève qu’en possession du cahier des charges, du règlement du lotissement et des statuts de l’association syndicale lors de la vente, l’acheteur aurait dû comprendre, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, que la construction d’un studio en limite de propriété ne pouvait pas être autorisée.
Il avait les éléments nécessaires à la connaissance de l’éviction dont il pouvait souffrir, de telle sorte qu’il devait se voir opposer sa « turpitude« .
Cette décision est censurée par la Cour de cassation.
Pour rejeter la demande en garantie d’éviction, la Cour d’appel aurait dû constater que le risque encouru était déclaré dans l’acte de vente et que l’acheteur avait renoncé à toute garantie.
La solution retenue par la Cour suprême se situe dans le droit fil de la jurisprudence qui considère que le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie d’éviction en établissant que l’acheteur évincé a eu, lors de la vente, connaissance du risque auquel il était exposé (Cass. civ., 9-3-1937).
Il n’en va autrement que si l’acheteur a expressément stipulé qu’il achetait à ses risques et périls.
Et même en présence d’une telle clause, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie d’éviction résultant de son fait personnel (C. civ. art. 1628), mais uniquement de la garantie d’éviction du fait de tiers et des charges non déclarées.