Aux termes d’un arrêt de principe, la Cour de cassation énonce que le droit de jouissance exclusif dont dispose un copropriétaire sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Les états descriptifs de division ne peuvent donc qualifier de lots les droits de jouissance exclusifs portant sur des jardins, des emplacements de stationnement ou des terrasses, même en les affectant de quotes-parts des parties communes.
La solution avait été amorcée lors d’une action en contestation de la répartition des charges pour un lot constitué pour sa partie privative, d’un droit de jouissance exclusif d’un jardin affecté d’une quote-part des parties communes. Mais l’attendu était assez ambigu (Cass. 3e civ., 6 nov. 2002).
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le lot de copropriété comprend une partie privative et quote-part des parties communes.
Ce qui pose problème en l’occurrence, c’est que le droit de jouissance exclusif ne peut être qualifié de partie privative.
L’alinéa premier de l’article 2 de la loi de 1965 en classant parmi les parties privatives, les parties « de terrain réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé« , pouvait laisser entrevoir une réponse contraire.
Mais c’était oublier le deuxième alinéa du texte selon lequel les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Il est admis qu’un droit de jouissance même exclusif n’est pas un droit de propriété.
Il n’est que l’accessoire du lot (Cass. 3e civ., 4 mars 1992), en est indissociable (Cass. 3e civ., 1er mars 2006) et ne peut donc être vendu séparément du lot, ni loué à un tiers (Cass. 3e civ., 25 janv. 1995).