Un cautionnement autonome dont le terme implique la constatation de l’achèvement par un « homme de l’art » indépendant.Un cautionnement autonome dont le terme implique la constatation de l’achèvement par un « homme de l’art » indépendant.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Une société civile immobilière procède à une opération de construction et de vente en l’état futur d’achèvement avec cette particularité d’agir en qualité de maître de l’ouvrage et de maître d’œuvre.
Les opérations de vente ont lieu avec une garantie extrinsèque d’achèvement de l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation consentie par une banque sous forme d’une convention de cautionnement.
Ayant constaté des inachèvements et des désordres, le syndicat des copropriétaires assigne le maître de l’ouvrage, les constructeurs, les assureurs et le garant en réparation de son préjudice.
Le garant faisait grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’avoir accueilli cette demande à son égard, faisant valoir :
– d’une part qu’une caution est libérée de son engagement lorsque le créancier n’a pas déclaré sa créance en temps utile au passif de la procédure collective ouverte contre le débiteur ;
– et d’autre part que le groupe d’immeubles avait été achevé, étant rappelé que la garantie prend fin à l’achèvement de l’immeuble en application de l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation.
La troisième chambre civile considère l’ensemble du moyen non fondé :
« Ayant exactement retenu que la convention liant les parties, établie en application de l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, présentait un caractère autonome ne relevant pas du droit commun du cautionnement, et permettant aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d’achèvement même en l’absence de déclaration de créance au passif du maître de l’ouvrage ».
La Cour de cassation confirme sur le principe une jurisprudence déjà ancienne (Cass. 3e civ., 12 mars 1997 – Cass. 3e civ., 4 juin 2003).
La garantie d’achèvement prend fin, en application de l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, par l’achèvement de l’immeuble.
Le garant faisait valoir que c’était le cas, alors qu’une déclaration d’achèvement des travaux avait été effectuée.
Il était fait grief à la Cour d’appel d’avoir décidé que la déclaration d’achèvement devait nécessairement émaner d’un professionnel indépendant ayant participé à la maîtrise d’œuvre, et non du maître d’ouvrage même s’il est également maître d’œuvre.
La troisième chambre civile a considéré que le moyen n’était pas fondé, la Cour d’appel ayant « relevé à bon droit que la certification de l’achèvement de la construction émanant d’une personne ayant la double qualité de maître de l’ouvrage et de maître d’œuvre, n’avait pas été émise par un professionnel indépendant ayant la qualité d' »homme de l’art » au sens de la disposition précitée (CCH. Art. R. 261-24)« .
L’article R. 460-1 du Code de l’urbanisme auquel renvoie l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation n’écarte pas l’intervention du maître de l’ouvrage et limite la déclaration de l’homme de l’art à la constatation de la conformité des travaux avec le permis de construire.
De toute façon, il est regrettable que l’achèvement au titre de la garantie du même nom renvoie à une disposition administrative qui tient compte seulement de la conformité avec le permis de construire et non avec l’acte de vente de l’immeuble à construire. Ainsi, même si l’attestation de l’architecte ne correspond pas aux prévisions de l’acte de vente – lequel est beaucoup plus détaillé que le permis de construire – dès lors qu’il n’apparaît pas que la déclaration relative à l’achèvement n’a pas été établie conformément aux règles édictées par la réglementation de l’urbanisme, la garantie prend fin (Cass. 3e civ., 27 juin 2001).