L’action des tiers relative aux parties communes n’est pas recevable contre les copropriétaires eux-mêmes : elle doit être engagée contre le syndicat.
Note de M. Guy VIGNERON :
Un propriétaire poursuit la démolition de l’exhaussement d’un mur mitoyen édifié par les copropriétaires d’un immeuble contigu, au motif que cette surélévation a été réalisée en violation de conventions intervenues antérieurement.
Constatant que le mur en question constituait une partie commune de l’immeuble, la Cour de cassation en tire l’inéluctable conséquence : l’action en démolition de l’ouvrage ne pouvait être engagée contre les copropriétaires eux-mêmes, mais uniquement contre le syndicat dont ils sont membres.
En vertu de l’article 14 de la loi, celui-ci, doté de la personnalité civile, a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » dont il est responsable envers les ex propriétaires et les tiers et l’article 15 lui confère qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant » ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble« .
Peu importent les modalités conventionnelles qu’ont pu être arrêtées pour la construction du mur litigieux.
A partir du moment où il relève des parties communes, seul le syndicat est susceptible d’être assigné en justice par les tiers (Cass. 3e civ., 7 mai 2003).