Bail dérogatoire : preuve que le preneur est resté dans les lieux.
Note de M. Yves ROUQUET :
Il est rare qu’un bailleur revendique l’application du statut des baux commerciaux à l’égard d’un preneur signataire d’un bail dérogatoire de l’article L.145 -5 du Code de commerce (jugeant, au visa du deuxième alinéa de ce texte, que lorsque le locataire est resté et laissé en possession au terme du contrat, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions statutaires, V. not. Civ. 3e, 20 déc. 1977 ; 19 juill. 2000 ; 22 janv. 2003).
Si tel était le cas en l’espèce, c’était toutefois pour mieux évincer le commerçant, par le biais de la mise en œuvre de la clause résolutoire contenue dans la convention, à raison de défauts de paiement.
Le contentieux s’est focalisé sur le terrain de la charge de la preuve, le bailleur considérant qu’il incombait au preneur, s’estimant délié de toute obligation à son égard, d’établir qu’il avait quitté les lieux à l’expiration du bail de vingt-quatre mois (il était en réalité co-preneur, les deux autres locataires s’étant maintenus dans les lieux).
Il a échoué, tant devant le juge du fond que devant la Cour régulatrice, laquelle a estimé que les juges d’appel n’ont pas inversé la charge de la preuve en estimant que le preneur n’était pas lié par un bail commercial, puisque, en l’état des pièces produites, il n’était pas établi que le locataire était resté dans les lieux au-delà du terme du bail dérogatoire.