Bail commercial : point de départ de l’indemnité d’occupation du preneur.
Note de Mme Stéphanie BAERT :
Une société preneuse à bail de locaux à usage commercial a sollicité le renouvellement de son bail.
La bailleresse a refusé en offrant une indemnité d’éviction.
La bailleresse a assigné la société preneuse en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation tandis que la société preneuse a assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.
Dans un arrêt du 28 mars 2011, la Cour d’appel a fixé, à compter du 1er avril 2006, date de la fin du bail, l’indemnité d’occupation due par la société preneuse, retenant que « cette indemnité n’est pas celle prévue par l’article L. 145-28 du Code de commerce et n’a pas à être fixée selon les modalités prévues par ce texte« , qu’elle présente « un caractère à la fois compensateur et indemnitaire et répare le préjudice subi par le bailleur dont le preneur se maintient indûment dans les lieux« .
La Cour de cassation casse l’arrêt le 5 septembre 2012.
Elle estime que la Cour d’appel a violé les articles L. 145-28 du Code de commerce et 1382 du Code civil en statuant ainsi, « alors qu’elle avait constaté que l’action en payement de l’indemnité d’éviction n’était prescrite qu’à compter du 6 septembre 2008, ce dont il résultait que jusqu’à cette date le preneur s’était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu’il tenait de l’article L. 145-28 du Code de commerce« .
La Haute juridiction rappelle en effet qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
Jusqu’au payement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Toutefois, cette indemnité est déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation.