Bail mixte : congé pour défaut d’usage à titre d’habitation principale.
Note de M. Yves ROUQUET :
Alors qu’en cours de relation contractuelle, le titulaire d’un bail à usage mixte n’est pas contraint d’utiliser les lieux à la fois pour se loger et pour l’exercice de sa profession, le droit au renouvellement du bail reste conditionné à la circonstance, qu’au terme du contrat, il occupe au moins partiellement les locaux pour son habitation principale (Cass., ass. plén., 2 févr. 1996).
Dans la présente affaire, un bail, initialement conclu au visa de l’article 3 sexies de la loi de 1948, tacitement reconduit et, finalement, soumis à la loi de 1989, avait été consenti à une société civile professionnelle d’avocats pour le logement de l’un de ses membres et l’exercice de son activité.
Au motif que le local servait exclusivement à un usage professionnel, le bailleur a donné congé à son locataire, non au visa de l’article 15 de la loi de 1989, mais « conformément aux dispositions du Code civil, des termes de votre contrat de location et de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation« .
Devant la Cour de cassation, au regard de la jurisprudence précitée de l’assemblée plénière, il est logiquement débouté, en ce qu’il a tenté de faire valoir que la loi de 1989 ne devait pas recevoir application compte tenu de l’usage exclusivement professionnel des lieux.
Il est toutefois entendu lorsqu’il affirme, à titre subsidiaire, que l’utilisation des lieux par le locataire à un usage exclusivement professionnel constitue un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail au sens de l’article 15, I, de la loi.
La Cour de cassation censure en effet la décision de la Cour d’appel, qui a écarté l’existence d’un tel motif sans constater un usage à titre d’habitation principale, au moins partiellement, des locaux loués, au terme du contrat (par chance, le congé a été délivré plus de six mois avant le terme du contrat : le 28 mars pour le 30 septembre, soit en respectant le délai imposé par la loi de 1989).