La prescription permet d’acquérir une servitude de surplomb sur le terrain voisin.
Une nouvelle fois, la Cour de cassation admet que le débord d’un toit sur le fonds voisin, prolongé pendant plus de 30 ans, permette à son propriétaire de se prévaloir d’une servitude de surplomb acquise grâce au mécanisme de la prescription acquisitive.
Bien que l’arrêt ne soit pas destiné à une publication, la rupture constatée sur cette question en 2008 tend ainsi à se confirmer, et à repousser l’obstacle tiré de l’existence d’un empiétement.
En effet, il est régulièrement relevé, y compris par des décisions récentes (Cass. 3e civ., 1er avr. 2009), qu’une servitude ne peut notamment pas conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui.
Or, sur ce fondement, la Haute juridiction s’est déjà formellement opposée à l’admission d’une servitude de surplomb occasionné par une toiture ou une véranda (Cass. 3e civ., 12 juin 2003 – Cass. 3e civ., 27 juin 2001).
Mais un changement de cap notoire s’est dessiné il y a 5 ans, par une décision validant, au contraire, l’acquisition par prescription acquisitive d’une telle servitude, assurant ainsi au voisin la pérennité d’une corniche étroitement intégrée à son immeuble de caractère formant un tout architectural, et présentant un avantage démontré pour l’usage et l’utilité de son fonds (Cass. 3e civ., 12 mars 2008).
Le nouvel arrêt soutient cette conception, de manière plus discrète, mais sans s’encombrer des particularités factuelles figurant dans le précédent, lesquelles avaient notamment participé à l’accueil circonspect de sa solution.
La Cour de cassation se contente ici d’admettre les déductions souveraines des juges, concluant à la fois à une possession utile du propriétaire permettant de reconnaître l’existence de la servitude continue de surplomb, acquise par prescription, et à son absence d’aggravation par les travaux de rénovation de toiture ayant maintenu à l’identique le débord préexistant.
Elle les approuve d’avoir, en conséquence, considéré qu’il n’y avait pas lieu de condamner ce voisin à mettre un terme à l’empiétement allégué.
Dans l’intervalle, la Haute juridiction a eu, par ailleurs, l’occasion de relever l’incidence potentielle de la prescription trentenaire, acquisitive ou extinctive, sur la sanction générale des empiétements (Cass. 3e civ., 15 juin 2010 – Cass. 3e civ., 11 déc. 2012).