Le preneur qui a reçu un congé avec refus de renouvellement peut réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction à l’acquéreur de l’immeuble qui a déclaré en faire son affaire personnelle.
La jurisprudence considère, en cas de vente de l’immeuble, que l’indemnité d’éviction due au preneur qui a préalablement reçu un congé avec refus de renouvellement du bail constitue une dette personnelle du vendeur (Cass. 3e civ., 10 déc. 1997).
Toutefois, le paiement de l’indemnité peut être contractuellement mis à la charge de l’acquéreur lors de la vente.
Néanmoins, l’effet relatif des contrats (C. civ. art. 1165) interdit en principe au preneur de réclamer directement le paiement de l’indemnité d’éviction au nouveau propriétaire.
La Cour de cassation décide cependant, qu’en l’espèce, la clause selon laquelle l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de l’indemnité d’éviction en déchargeant le vendeur de toutes conséquences financières à ce sujet, s’analyse comme une délégation imparfaite de paiement.
Ainsi le vendeur (délégant) a transmis à l’acquéreur (délégué) la charge du paiement de l’indemnité d’éviction au profit du preneur (délégataire).
Ce dernier peut donc, en application de l’article 1275 du Code civil, réclamer directement le paiement de l’indemnité d’éviction à son nouveau bailleur (C. civ., art. 1275).