Sauf stipulation expresse contraire, l’engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas à la résiliation du bail.
Le copreneur ayant quitté les lieux n’est donc pas redevable de l’indemnité d’occupation, due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux.
Note de M. Yves ROUQUET :
S’il est établi qu’en présence d’une clause de solidarité, les deux colocataires restent solidairement tenus du paiement des loyers, même en cas de départ effectif de l’un d’eux suite à un congé (Cass. 3e civ. 8 novembre 1995), la question de l’obligation à la dette d’indemnité d’occupation due en raison du maintien dans les lieux de l’un des copreneurs après la fin de la relation contractuelle est plus discutée (jugeant que l’indemnité d’occupation est uniquement supportée par le colocataire occupant, v. CA Nîmes 17 décembre 2002 ; en sens inverse, précisant que la solidarité s’applique à l’obligation de restituer les lieux libres de toute occupation, dont l’inexécution est sanctionnée par le paiement d’une indemnité d’occupation, v. CA Paris 8 décembre 1998, 20 mars 2001).
En réalité, tout va alors dépendre de l’étendue de l’engagement solidaire souhaité par les parties au contrat de location.
• Si les stipulations contractuelles envisagent la solidarité des copreneurs pour le paiement d’une éventuelle indemnité d’occupation, le maintien dans les lieux d’un colocataire (devenu occupant sans titre) va obliger financièrement son copreneur (jugeant que dès lors que le bail comporte une stipulation mentionnant la solidarité des preneurs et prévoyant une indemnité d’occupation à leur charge, la cour d’appel retient à bon droit, en cas d’application de la clause résolutoire pour non-paiement de loyers, que l’indemnité d’occupation est due solidairement par les anciens locataires, v. Cass. 3e civ. 24 mars 1999).
• A l’inverse, lorsque la solidarité n’est envisagée que dans le cadre du bail, le copreneur ne peut être tenu pour responsable du comportement du locataire au-delà de l’échéance contractuelle (en présence d’une clause prévoyant la solidarité pour toutes les obligations découlant du bail, jugeant que l’obligation du copreneur ayant donné congé ne s’étend pas aux indemnités d’occupation, v. Cass. 3e civ. 13 juin 2001).
En l’espèce, la solidarité n’avait pas été prévue à raison de la faute quasi délictuelle commise par le locataire qui, une fois le bail résilié, se maintient dans les lieux.
C’est donc fort logiquement que les hauts magistrats ont censuré l’arrêt d’appel ayant condamné le copreneur, logeant ainsi, non moins logiquement, à la même enseigne, copreneur et caution.