Un bailleur estimait qu’il pouvait prétendre au déplafonnement du loyer au motif que, par avenant au bail expiré, il était convenu avec son locataire de réduire le loyer en contrepartie d’une restitution partielle des locaux loués. Mais sa demande est rejetée :
« Mais attendu qu’ayant relevé que les modifications, intervenues à la suite de l’avenant du 25 novembre 1991, avaient consisté, d’une part, en une réduction de faible importance de 5 % de la surface totale pondérée relative à des locaux situés au deuxième étage à usage notamment de vestiaire et non affectés à l’exploitation commerciale, d’autre part, en une diminution corrélative de 8 % du montant du loyer de même ordre et de faible importance et ayant souverainement retenu que ces modifications n’avaient pas affecté l’équilibre de la convention, ni modifié de manière notable les obligations respectives des parties et les caractéristiques des lieux, la Cour d’appel a pu déduire de ses constatations que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon la règle du plafonnement ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ».
Note :
Parmi les motifs qui autorisent le bailleur à obtenir un déplafonnement du loyer, celles qui étaient en cause dans cette affaire résident à l’article 23-3 du décret du 30 Septembre 1953, il s’agit de la modification des obligations des parties, et à l’article 23-1, il s’agit des caractéristiques du local.
Selon l’article L 145-34 du Code de commerce, cette modification doit être notable pour permettre le déplafonnement. La Cour de cassation indique ici que l’appréciation du caractère notable de la modification relève des juges du fond. Elle ne contrôle donc pas cet élément.
Quant aux motifs qui, selon la jurisprudence, conduisent au déplafonnement au titre des obligations des parties, il s’agit souvent de travaux d’améliorations.
Quant aux caractéristiques des locaux, les tribunaux admettent le déplafonnement en cas de modification de l’assiette du bail.
Les exemples sont nombreux lorsqu’il y a adjonction de locaux mis à disposition du preneur.
Dans le cas inverse, la Cour de cassation avait déjà admis qu’une diminution de la consistance des lieux avec réduction de loyer, dès lors qu’elle constitue une réduction dans le droit de jouissance du locataire, ne permet pas le déplafonnement (Civ. 3e, 16 juil. 1986).
La solution de l’arrêt rapporté est identique, mais la Cour de cassation donne une indication sur les critères qui peuvent autoriser le déplafonnement en citant l’équilibre de la convention. On peut donc en déduire que si la réduction de surface est de nature à perturber cet équilibre, la voie du déplafonnement est ouverte…