Un bail à construction peut valablement stipuler que l’édification de constructions nouvelles par le preneur en cours de bail est subordonnée à l’autorisation préalable du bailleur.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Le bail à construction confère un droit réel de superficie au preneur pendant la durée du contrat.
Outre qu’il est temporaire, ce droit réel n’est pas absolu puisqu’au résultat de la distinction qu’opèrent les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de construction et de l’habitat entre les dispositions d’ordre public du contrat et celles supplétives de la volonté des parties, la Cour considère que le contrat peut valablement subordonner à l’autorisation du propriétaire bailleur l’édification de constructions nouvelles par le preneur en cours de bail.
La solution est d’importance pour les bâtiments abritant des surfaces commerciales.
Pour le propriétaire ou l’exploitant de la grande surface, étendre la superficie des bâtiments peut être une nécessité vitale, en fonction de la concurrence.
S’il n’est que preneur à construction du terrain, ou s’il tient son droit d’un crédit-bail « adossé » à un bail à construction (dans ce cas c’est l’organisme financier qui est preneur à construction), construire une surface de vente supplémentaire en cours de bail lui impose de vérifier d’abord si le bail le lui permet et si cela suppose au préalable l’autorisation du propriétaire du terrain.
Ce sont exactement les circonstances de l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 décembre 2007.