Annulation d’une vente pour dol commis par l’acheteur.
Il a été déduit de l’argumentation suivante que l’acquéreur d’un immeuble avait commis des manoeuvres dolosives sans lesquelles le vendeur n’aurait pas contracté, ce qui justifiait l’annulation de la vente : le bien avait été volontairement sous-évalué dans une très forte proportion par un agent immobilier ; l’acquéreur, qui était un professionnel de l’immobilier, ne pouvait pas ignorer le caractère volontairement inexact des informations contenues dans l’estimation ; en offrant au vendeur de payer un prix supérieur à celui auquel le bien était estimé, l’acquéreur savait que son offre paraîtrait avantageuse car une estimation établie par un agent immobilier ne peut manquer d’avoir une influence sur le consentement du vendeur.
Note :
S’il n’est pas interdit à l’acheteur de faire une bonne affaire en achetant un bien pour un prix qu’il sait inférieur à sa valeur réelle, c’est à la condition de ne pas réaliser celle-ci grâce à des manoeuvres déloyales.
Ainsi, constitue une réticence dolosive le silence gardé par l’acquéreur d’un terrain sur la richesse du sous-sol, accompagné de manoeuvres tendant à maintenir le vendeur dans l’ignorance (Cass. 3e civ. 15-11-00 ; Cass. 3e civ. 21-11-2001).
Au cas particulier, tous les éléments constitutifs du sol étaient réunis puisque l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, connaissait la sous-évaluation du bien réalisée par l’agent immobilier, avait gardé le silence sur celle-ci, et avait proposé au vendeur un prix supérieur faisant ainsi croire à ce dernier qu’il réalisait une bonne affaire.
Le silence était donc relayé par des manoeuvres et le dol était constitué.
La victime d’un dol ne peut l’invoquer en vue d’obtenir l’annulation du contrat que s’il émane de son cocontractant ou du mandataire de celui-ci.
L’acheteur faisait valoir en l’espèce que l’agent immobilier ayant procédé à l’estimation erronée n’était pas son mandataire.
La Cour de cassation a estimé qu’il importait peu de savoir de qui l’agent immobilier était le mandataire puisque les manoeuvres dolosives émanaient bien d’un cocontractant.