Agrément tacite d’une sous-location commerciale.
Note de M. Yves ROUQUET :
Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 145-32 du Code de commerce : « à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location« .
L’article L. 145-31 du même code conditionne la validité de la sous-location, d’une part, à l’autorisation du principe de la sous-location et, d’autre part, à l’appel du bailleur à concourir à l’acte.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 mai 2011, le propriétaire bailleur, qui n’avait pas été appelé à concourir à l’acte, réfutait l’existence d’un droit direct au renouvellement, à raison, notamment, d’un défaut de caractérisation de son agrément tacite.
Sa position était difficile tenable, si l’on en croit la relation des faits par le moyen au pourvoi, ce n’est que parce que la société sous-locataire n’avait pas l’assise financière suffisante souhaitée par la bailleur qu’elle n’a pas loué les locaux en qualité de locataire principal, se résignant à créer une société intermédiaire pouvant endosser ce rôle.
D’ailleurs, cette réalité transparaissait dans les clauses contractuelles et, au cours des baux successifs (bail et sous-bail initiaux avaient été renouvelés), bailleur et sous-locataire avaient entretenu des relations directes (notamment, pour l’exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité).
Le bailleur, demandeur au pourvoi, reprochait par ailleurs à l’arrêt d’appel d’avoir dit que le congé qu’il avait délivré au locataire principal sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction pour défaut d’exploitation des lieux par celui-ci et pour défaut d’immatriculation était mal fondé.
Il est débouté, au motif qu’il s’évince des circonstances que les parties ont entendu soumettre volontairement leurs relations au statut des baux commerciaux sans faire de l’exploitation des lieux par le locataire principal ou de son immatriculation des conditions nécessaires à son application (jugeant qu’en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur au RCS n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement, V. Civ. 3e, 9 févr. 2005).