La présence d’une clause de substitution ne transforme pas une promesse synallagmatique en promesse unilatérale.
Une promesse synallagmatique de vente avait été conclue avec une faculté de substitution au profit des acquéreurs.
La promesse contenait en outre une clause excluant l’arbitrage du notaire en cas de désaccord entre les parties.
Les acquéreurs ont décidé de mettre en œuvre la faculté de substitution et ont fait venir dans leurs droits un tiers pour la signature de l’acte authentique.
Statuant sur l’action des acheteurs en réitération forcée de la vente, la Cour d’appel a annulé la promesse pour défaut d’enregistrement dans les dix jours de sa signature, condition requise par l’article 1840 A du Code Général des Impôts pour les seules promesses unilatérales.
Les juges d’appel ont estimé que cette requalification s’imposait en raison de la présence de la clause de substitution, qui conférait « un caractère aléatoire et différé » à la vente ; en outre, la clause d’exclusion d’arbitrage « excluait par elle-même la qualification de promesse synallagmatique« .
La Cour de cassation sanctionne cette requalification :
« En statuant ainsi, alors que ni la faculté de substitution ni la clause d’arbitrage du notaire en cas de litige n’avait d’effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse, la Cour d’appel, qui n’a pas constaté l’absence d’engagements réciproques du promettant et du bénéficiaire de vendre et d’acheter, a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ».
Note :
La Cour de cassation confirme sa décision du 28 juin 2006, en précisant qu’une telle clause n’a pas pour conséquence de changer la nature de la promesse.