Les ouvrages devenus nécessaires à l’exercice et à la conservation d’une servitude incombent au propriétaire du fonds servant quand ils sont dus à son fait.
Note de M. Jean-Louis BERGEL :
Une société civile immobilière dont la propriété bénéficiait d’une servitude conventionnelle permettant l’utilisation de six emplacements de parking sur le fonds voisin avait assigné le propriétaire de celui-ci aux fins de le voir rétablir ces parkings et à installer une barrière automatique avec télécommandes au seuil du porche d’entrée sur la ligne divisoire, pour en permettre l’accès.
Selon les articles 697 et 698 du Code civil, le bénéficiaire d’une servitude « a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver » et, sauf convention contraire, ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds servant qui n’a qu’à observer une attitude purement passive et n’est tenu que de s’abstenir de toute entrave à l’exercice de la servitude et de ne pas la rendre « plus incommode » (Cass. 3ème civ., 5 déc. 1972).
Toutefois, lorsque des travaux sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude en raison d’une faute du propriétaire du fonds servant, autrement dit, quand leur nécessité lui incombe, la jurisprudence lui en impute la charge.
La Cour de cassation a déjà jugé que « les articles 697 et 698 sont étrangers au cas où les travaux sont devenues nécessaires par une faute du propriétaire du fonds servant » (Cass. 3ème civ., 30 janvier 1970).
Dans l’arrêt du 4 février 2009, la troisième chambre civile précise que ces textes « ne sont pas applicables » lorsque les ouvrages considérés sont devenus nécessaires « du fait » du propriétaire du fonds servant, ce qui n’implique pas nécessairement une faute de sa part.
En l’espèce, les emplacements de parking litigieux prévus à titre de servitude n’avaient pas été délivrés pendant plusieurs années, mais diverses difficultés et un autre contentieux avaient précédemment opposé les parties, si bien que rien ne dit que le propriétaire du fonds servant ait commis une faute, au sens propre de ce terme.