A défaut de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas de plein droit transmission des droits et actions à fin de dommages-intérêts, qui ont pu naître au profit du vendeur, en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente.
Note de M. Christian ATIAS :
La pratique doit se défier des distinctions introduites entre les droits et actions qui paraissent liés à la propriété.
Même s’ils sont tous nés dans le patrimoine du créancier parce qu’il était propriétaire, les uns sont transmis de droit, même dans le silence des actes, tandis que les autres requièrent une convention explicite.
Le principe de transmission de droit est fortement posé pour les actions portant sur les défauts du bien, notamment sur les désordres de construction ; il n’importe qu’elles soient fondées sur une disposition légale spécifique ou sur une obligation contractuelle.
C’est le bien lui-même qui est au cœur du débat judiciaire, dès lors que le demandeur invoque un manquement des constructeurs à leurs obligations légales et conventionnelles.
En revanche, les créances de dommages et intérêts ne sont pas automatiquement cédées avec la chose ; elles sont réputées personnelles à celui qui était titulaire de la propriété lors de la réalisation du dommage.
Même si la créance d’origine est liée à la chose, sa résolution en dommages et intérêts (art. 1142, C. civ.) l’inscrit dans le patrimoine de son titulaire originel ; il ne peut en être dessaisi sans son consentement exprès.