La vente ne prive pas le vendeur de sa qualité à agir en réparation des désordres affectant l’immeuble vendu.
A la suite de l’écroulement partiel d’un mur de soutènement qu’il avait fait construire, le propriétaire d’un terrain avait obtenu que l’entrepreneur ayant réalisé les travaux lui verse une provision pour procéder aux réparations, puis il avait vendu son bien.
La Cour d’appel avait estimé que le vendeur n’avait plus qualité pour agir au fond en réparation contre l’entrepreneur et devait rembourser la provision qu’il avait reçue en se fondant sur l’argumentation suivante : l’octroi de la provision avait pour unique objet la réparation du mur à laquelle le vendeur n’avait pas procédé avant la vente et, en raison de la vente du bien, objet des désordres, le vendeur n’avait plus qualité à agir, les termes de l’acte notarié de vente indiquant clairement l’absence de subrogation par l’acquéreur dans la présente instance.
Par ailleurs, le vendeur ne pouvait pas demander une quelconque somme à titre de dommages-intérêts, puisqu’il n’était nullement précisé que la vente avait eu lieu à un prix réduit en raison du mauvais état du mur, qu’il ne démontrait aucun préjudice personnel et qu’en outre la renonciation de son acquéreur à tout recours à son encontre au sujet des malfaçons affectant le mur lui garantissait l’absence de préjudice futur.
La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que le contrat de vente stipulait que l’acquéreur prenait le bien vendu dans son état actuel et qu’il s’interdisait d’intenter une quelconque action contre les entreprises ayant réalisé les travaux.
Note :
Sauf clause contraire, la vente d’un immeuble n’emporte pas cession au profit de l’acquéreur des droits et actions à fins de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble avant la vente (Cass. 3e civ. 25-1-1983 ; Cass. 3e civ. 4-12-2002 ; Cass. 3e civ. 17-11-2004).
Ces droits et actions sont personnels au vendeur, et non attachés à l’immeuble, de sorte qu’ils ne sont transmis à l’acquéreur que si les parties en sont convenues.
En l’espèce, loin de stipuler une quelconque cession de l’action à fin de dommages et intérêts, l’acte de vente réservait au contraire expressément la poursuite de cette action au vendeur.
En tout état de cause, le juge n’a pas à rechercher si le prix de vente tient compte ou non des désordres dont l’immeuble est atteint pour déterminer si l’action en réparation peut être exercée par le vendeur ou par l’acheteur.