La dette de loyer n’est pas, par elle-même, indivisible.
Note de Mme Julie CLAVEL-THORAVAL :
En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) donne à bail des locaux à usage professionnel à deux avocats. Le contrat de bail mentionne que locataire est le « Cabinet X et Y ». L’un d’eux quitte les lieux sans donner congé. Le second, n’ayant pas quitté les lieux au même moment, donne congé deux ans plus tard. La SCI assigne ce dernier en paiement des loyers échus ces deux dernières années.
La Cour d’appel accueille cette demande au motif que la dette de loyer est indivisible entre colocataires car elle est la contrepartie du droit de jouissance du bien donné à bail, droit de jouissance indivisible.
La dette de loyer entre colocataires est-elle indivisible ?
Au double visa des articles 1202 et 1222 du Code civil, la Haute juridiction casse cette décision et énonce que « la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; (et que) chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement« .
En effet, la Cour de cassation précise que « le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n’est pas par elle-même indivisible« .
Dans une autre décision du 30 octobre 2013, la Cour de cassation précise néanmoins que le colocataire resté dans les lieux – à la suite du départ en bonne et due forme du copreneur – est redevable de l’ensemble des loyers dès lors que le bail vise l’ensemble des locaux et non uniquement une partie.
En conséquence, le bailleur ne peut poursuivre le colocataire pour la créance locative d’un autre. Entre colocataire, la dette de loyer n’étant pas en elle-même indivisible, l’article 1222 du Code civil ne joue pas. Le colocataire n’est obligé de payer que sa part de la dette locative et n’est en aucun cas obligé au paiement de la dette de son codébiteur.
Dès lors, pour que le contrat de colocation offre la garantie des articles 1200 et suivants du Code civil au bailleur, celui-ci doit prendre la précaution préalable de stipuler une clause de solidarité : le caractère indivisible de la jouissance du bien donné en location ne se reporte pas sur la dette, qui reste conjointe.