Devoir de conseil et évaluation du bien.
Une venderesse a confié un mandat de vente exclusif relatif à un appartement de deux pièces à une société immobilière, moyennant un prix net vendeur.
Ce mandat a été signé par le représentant de la société le 17 décembre 2003 et par la mandante le 16 mars 2004.
Dès le 27 décembre 2003, la société a obtenu la signature, par des acquéreurs, d’un document intitulé « avant-contrat de vente » aux conditions fixées par le mandat.
La venderesse a signé ce document le 16 mars 2004 puis a refusé de régulariser la convention par acte authentique.
Les acquéreurs l’ayant assignée pour obtenir la réalisation forcée de l’opération, une transaction, portant sur la vente de l’appartement au prix mentionné par le mandat, est intervenue entre ces parties en 2006.
La venderesse a ensuite assigné la société en paiement de dommages-intérêts en invoquant la nullité du mandat et la sous-évaluation manifeste du bien.
La Cour d’appel a annulé le mandat et condamné la société à restituer la commission.
Pour rejeter les autres demandes de la venderesse, l’arrêt retient que la nullité du mandat a pour effet de « gommer le devoir de conseil inhérent au contexte contractuel » et qu’il n’est pas caractérisé de faute de l’agent immobilier de nature à engager sa responsabilité délictuelle.
La Cour de cassation casse cet arrêt.
Il aurait fallu rechercher si, ayant participé à la rédaction de la promesse de vente, la société, consultée par la venderesse, s’était acquittée du devoir de conseil dont elle était tenue envers elle.