Cet arrêt du 30 juin 2004 indique les conditions dans lesquelles un contrat de crédit-bail peut être résilié :
« Vu l’article 1134 du Code civil et ensemble l’article L. 313-9, alinéa 2, du Code monétaire et financier ;
Attendu que les contrats de crédit-bail immobilier prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir ;
Attendu (…) que, suivant un acte du 14 juin 1985, la société Natio Bail a consenti un contrat de crédit-bail immobilier à la société CECF ; que la société CECF a assigné la société Natio Bail, aux droits de laquelle se trouve la société Natiocredibail, en nullité de cette convention en sa prévalant de l’article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 devenu l’article L. 313-9, alinéa 2, du Code monétaire et financier ;
Attendu que pour prononcer la nullité du contrat de crédit-bail, l’arrêt retient qu’il convient d’approuver le choix de l’expert commis par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 22 mars 1994 de retenir la valeur actualisée des loyers, qui vise l’effet produit par la clause de résiliation, c’est-à-dire son résultat économique concret et réel, au lieu de leur valeur nominale ;
Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que cette actualisation n’était pas prévue au contrat, la Cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».
Note :
Le crédit-preneur tient de la loi l’obligation que soient mentionnées dans le contrat les conditions de résiliation du contrat (art. L 313-9 al. 2 du Code monétaire et fin.). Mais si les conditions imposées au preneur sont telles qu’il ne peut en pratique exercer ce droit de résiliation, le contrat de crédit-bail est nul dans son ensemble.
Dans cette affaire, l’expert avait fait une comparaison entre les sommes que devait verser le preneur en cas de résiliation anticipée et celles qu’il devait verser au titre des loyers restant à courir. Il avait conclu que les sommes étant à peu près identiques, « la mise en œuvre de la résiliation anticipée équivaut à la poursuite du contrat en cause« .
Mais pour le montant des loyers, il avait retenu une valeur actualisée alors que le contrat ne prévoyait pas de clause d’actualisation des loyers.
La Cour d’appel avait cependant admis cette comparaison au motif qu’il s’agissait d’une appréciation in concreto, c’est-à-dire le résultat économique du contrat. Ce raisonnement est censuré, au visa de l’article 1134 et de l’article L 313-3 du Code monétaire et financier.