A l’occasion d’un litige de voisinage entre le locataire d’un copropriétaire et son voisin portant sur des parkings, la Cour de cassation affirme d’une part que des servitudes peuvent être constatées dans des lots de copropriété et d’autre part qu’un bailleur est responsable des agissements de son locataire à titre de voie de fait :
« Attendu que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ».
La Cour de cassation approuve la qualification retenue par la Cour d’appel sur le droit de passage et émanant du règlement de copropriété pour accéder à un lot de parking : « ce droit constituant une servitude réelle et non un droit personnel« .
L’arrêt est toutefois cassé sur la question du recours envers le bailleur contre les actions de son locataire :
« Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients du voisinage ;
Attendu que pour débouter Mme T. de ses demandes à l’encontre de Mme B. (bailleur), l’arrêt retient que celle-ci ne peut être condamnée à une obligation de faire alors qu’elle n’est pas responsable des voies de fait commises par ses locataires ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire et qu’elle avait constaté que suivant procès-verbal d’huissier de justice du 13 juillet 2000, le véhicule des (locataires) empiétait de 20 cm sur l’emplacement de Mme T., la Cour d’appel a violé le principe susvisé ».
Note :
Cet arrêt est important car il constitue un revirement de jurisprudence.
La Cour de cassation considérait jusqu’ici qu’il ne pouvait y avoir de servitudes entre deux lots au motif qu’il existait une incompatibilité entre la division d’un immeuble en lots de copropriété et la création au profit de la partie privative d’un lot, d’une servitude sur les parties privatives d’un autre lot (Civ. 3e, 6 mars 1991).