Mise en œuvre d’une garantie locative contre les associés d’une société de construction-vente.
Une société avait acquis en état futur d’achèvement un immeuble de bureaux ; le contrat de vente comportait une garantie locative d’un an pour le cas où l’immeuble ne serait pas intégralement loué à la livraison.
En l’absence de locataire, l’acquéreur avait assigné son vendeur et deux autres sociétés, associées du vendeur, en paiement de la créance.
La demande, à l’égard de ces associés, est rejetée, solution confirmée par la Cour de cassation : « Mais attendu qu’ayant relevé que la société acquéreur ne possédait aucun titre contre la société vendeur, la Cour d’appel en a exactement déduit que la poursuite de l’acquéreur contre les associées de la société de construction-vente était prématurée« .
Le pourvoi est rejeté.
Note :
L’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les associés de la société de construction-vente sont tenus du passif social à proportion de leurs droits sociaux. L’alinéa suivant ajoute que les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.
Cette règle est donc plus souple que la règle de droit commun de l’article 1858 du Code civil qui exige du créancier d’avoir « vainement poursuivi » la personne morale avant de pouvoir poursuivre le paiement contre un associé, ce qui suppose d’aller plus loin dans la procédure qu’un commandement de payer.
Pourtant, dans cette affaire, la poursuite contre les associées de la société de la construction-vente, fondée sur l’article L. 211-2, est jugée prématurée.
En effet, le créancier doit disposer d’un titre. Il peut cependant ne pas être définitif (une ordonnance de référé par exemple, ou un jugement pouvant être encore frappé d’appel).
A défaut de disposer d’un titre contre la société, l’action engagée contre l’associé est jugée prématurée, comme dans cette affaire.
Cette décision montre donc que les associés sont des débiteurs subsidiaires de la société ce qui impose de commencer par tenter d’obtenir le paiement de la société. La mise en demeure restée infructueuse citée par l’article L. 211-2 est donc en soi insuffisante.