Il n’était pas établi que les locataires avaient été informés par leur bailleur qu’il existait une copropriété et ils justifiaient avoir été autorisés par celui-ci à apporter des modifications aux murs du bâtiment donné à bail.
La Cour d’appel a pu en déduire que les locataires ne pouvaient se voir reprocher un quelconque manquement au règlement de copropriété, d’autant plus qu’un article de ce règlement, qui énonçait que le locataire était présumé en avoir eu connaissance par les soins du bailleur ou copropriétaire intéressé, stipulait que le copropriétaire bailleur était seul responsable du fait ou de la faute de ses locataires.
Note de M. Christian ATIAS :
Il incombe certainement au propriétaire d’informer le preneur du régime juridique applicable au bien loué et des obligations qui en résultent. Il doit l’informer, si nécessaire, de l’existence d’une copropriété et, par conséquent, d’un syndicat de copropriétaires, d’un syndic, etc.
Il doit également lui communiquer copie du règlement de copropriété et des décisions d’assemblées générales susceptibles d’avoir précisé les exigences de la discipline commune.
Cet arrêt du 3 mars 2004 porte sur une instance opposant le locataire, non à son bailleur, mais à son successeur « devenu propriétaire de l’immeuble« .
Ce dernier avait effectué des travaux modifiant les conditions dans lesquelles était assuré précédemment l’accès du local commercial loué, aux parties communes.
Le locataire lui réclamait réparation du préjudice que l’obstacle ainsi créé causait à l’exploitation du commerce du fait des contraintes administratives.
Le propriétaire arguait de l’illégalité de la situation à laquelle il avait mis fin en réalisant les travaux.
Les accès qu’il avait modifiés avaient été aménagés par le locataire avec le seul accord de son bailleur ; en dépit de leurs répercussions directes sur les parties communes, l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas été consultée (art. 25 b, du 10 juillet 1965).
Le propriétaire auteur des travaux de remise en état contestés, devenu bailleur de celui qui réclamait réparation, est condamné pour deux motifs :
– en premier lieu, il n’était pas établi que son prédécesseur avait informé le locataire de l’existence de la copropriété ;
– en second lieu, le règlement de copropriété rendait le bailleur responsable des fautes de son locataire.