Pour être applicable, la clause de non-concurrence doit être insérée dans tous les baux concernés par la zone de non-concurrence.
Le locataire d’un local commercial exploité dans un immeuble composé de locaux loués à divers commerçants avait assigné son bailleur pour faire juger que la clause de non-concurrence incluse dans le bail commercial était devenue sans objet.
La clause litigieuse stipulait que « le preneur ne pourra (…) en aucun cas exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l’immeuble (…) le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l’immeuble« .
La Cour d’appel a prononcé la résolution de cette clause – insérée dès le départ dans tous les baux de l’immeuble – en retenant que si les bailleurs d’origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l’activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l’immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps.
Or, les juges du fond ont constaté que la clause imposée par le bailleur initial à tous ses locataires avait disparu des baux consentis ultérieurement à un des locataires.
La Cour de cassation approuve les juges du fond d’en avoir déduit que le bailleur, qui s’était exonéré de l’obligation qui pesait sur lui d’insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non-concurrence, avait commis une faute dans l’exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de la clause litigieuse.