Un loyer avait été fixé sans pas-de-porte lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
Lors du renouvellement du bail, le locataire estimait qu’il fallait tenir compte de cet élément pour le calcul du loyer de renouvellement.
« Attendu que les époux N. font grief à l’arrêt de fixer ce loyer à une certaine somme alors, selon le moyen, que dans l’hypothèse où le loyer du bail d’origine a été surévalué en contrepartie de l’absence de versement d’un pas-de-porte, le loyer du bail renouvelé ne doit pas nécessairement être évalué sur la même base, et le juge doit rechercher si le surloyer déjà versé n’indemnise pas entièrement le bailleur de l’absence du pas-de-porte « qu’ainsi la Cour d’appel en considérant que c’est sur la base d’une absence de pas-de-porte que le loyer du bail renouvelé devait être fixé, sans rechercher comme elle y était invitée, quel était le montant du surloyer depuis 1982, et si celui-ci cumulé sur neuf ans n’excédait pas la valeur d’un pas-de-porte, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 23 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 alors applicables ;
Mais attendu que les juges du fond fixent souverainement la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui leur apparaît le meilleur ; que le moyen, qui, sous couvert d’un manque de base légale, ne tend qu’à remettre en cause ce pouvoir souverain d’appréciation, n’est pas fondé ».
Note :
La Cour de cassation avait déjà admis en 1978 que le pas-de-porte conçu comme un supplément de loyer justifie que le prix de base servant à calculer le prix du bail renouvelé incluse une partie du pas-de-porte (Cass. Civ. 3e, 11 oct.).
Cet argument permet au bailleur d’obtenir la fixation du loyer à un montant plus élevé.
Ici, le locataire tenait un raisonnement inverse pour obtenir que la base du calcul soit diminuée pour en exclure la partie correspondant au pas-de-porte.
La Cour d’appel n’avait pas admis le raisonnement.
Elle avait relevé que le prix du loyer avait été librement négocié à l’entrée dans les lieux et qu’il convenait neuf ans plus tard de se référer à des prix de location consentis dans les mêmes conditions, c’est-à-dire sans pas-de-porte.
La Cour de cassation ne prend pas directement parti puisqu’elle rejette le pourvoi en se retranchant derrière le pouvoir souverain des juges du fond pour l’appréciation de la valeur locative.