Opposabilité d’un bail commercial au créancier du bailleur.
Le bail conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit être publié au bureau des hypothèques, à peine d’inopposabilité aux tiers (Décret du 4-1-1955 art. 28 et 30, 3°) pour la période excédant les 12 ans (Cass. 3e civ. 7-3-2007).
Par ailleurs, les baux consentis par le débiteur après une saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, la preuve de l’antériorité du bail pouvant être faite par tous moyens (C. civ. art. 2199).
En application de l’article 2199 du Code civil, une Cour d’appel avait déclaré le bail consenti par le propriétaire d’un immeuble sur son bien opposable au créancier qui poursuivait la vente forcée de celui-ci après saisie, car l’antériorité du bail à la saisie était démontrée.
La Cour de cassation a censuré cette décision : les juges du fond n’avaient pas recherché, comme les y invitait le créancier, si la durée du bail n’avait pas été portée par avenant à plus de douze ans sans que le bail ait fait l’objet d’une publication.
Note :
En l’espèce, le bail initialement conclu pour 9 ans avait fait l’objet d’un avenant portant sa durée à 25 ans.
Retenir qu’il était opposable au créancier poursuivant, comme l’avait fait la Cour d’appel sans se préoccuper de sa durée, revenait à considérer que l’article 2199 du Code civil déroge aux règles de la publicité foncière.
La Cour de cassation écarte une telle interprétation.