Conflit entre deux preneurs successifs.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Dans l’hypothèse où deux baux concurrents sont conclus sur un même bien, quel est le titulaire du bail qui est privilégié par le droit ?
S’il s’agit de baux soumis à publicité, donc de baux de plus de douze ans, ce sont les règles de la publicité foncière qui règlent la difficulté : le premier bail publié sera préféré, par application de l’article 30, alinéa 3, du décret du 4 janvier 1955.
Pour des baux non soumis à publicité, comme ici deux baux ruraux, il résulte de la jurisprudence que la préférence doit être donnée à celui qui a acquis, le premier, date certaine.
La Cour de cassation rappelle cette règle dans une affaire où un propriétaire avait conclu successivement deux baux ruraux sur les mêmes parcelles, l’un par acte authentique en 1970 ; l’autre par acte sous seing privé en 1985.
Le fils du preneur à bail initial se prévalait de l’inopposabilité du second bail à son égard et réclamait l’expulsion du second locataire qui, au moment du conflit, avait la jouissance des terres litigieuses et paraissait de bonne foi.
Peu importe cependant ces considérations car le seul critère à prendre en compte est l’antériorité du titre qui est donnée à celui dont le bail a acquis date certaine le premier.
Tout en relevant la présence de ce critère et en constatant que le locataire se prévalait « à juste titre de l’antériorité » d’un bail rural, la Cour d’appel avait néanmoins rejeté sa demande en s’appuyant sur le fait que la validité de son bail était affectée par l’absence de ses éléments constitutifs alors que ces éléments n’avaient pas à être recherchés.
D’où la cassation de sa décision.