Il incombe au juge de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé (fixé en fonction des règles du plafonnement) correspond effectivement à la valeur locative.
Note de M. Yves ROUQUET :
Il résulte de la combinaison des art. L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, que le loyer du bail renouvelé doit, en toute hypothèse, correspondre à la valeur locative :
– que le loyer soit déplafonné, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’art. L. 145-33 c. com. (caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties et facteurs locaux de commercialité), et le loyer sera fixé (le cas échéant, à dires d’expert) en tenant compte de la modification enregistrée ;
– que le loyer de renouvellement soit plafonné, et cette valeur ne pourra excéder la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.
Si, par une décision postérieure du 13 janvier 2004, la Cour de cassation a rappelé que la recherche de la valeur locative s’impose même en cas de loyer plafonné, le premier mérite de cet arrêt du 3 décembre 2003 est de préciser qu’alors, la valeur locative ne va pas nécessairement être fixée compte tenu de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
Cette variation ne constitue en effet qu’un plafond (« … ne peut excéder… » dispose l’art. L. 145-34 c. com.) et il se peut que la valeur locative se situe en deçà (jugeant que ne donne pas de base légale à sa décision la Cour d’appel qui, pour fixer le loyer du bail renouvelé, fait application de la règle du plafonnement sans rechercher si ce loyer correspond effectivement à la valeur locative, Cass. 3e civ., 5 Févr. 1992).
Il se peut même que la valeur locative soit en baisse.
Alors, le loyer de renouvellement devra nécessairement être fixé à un prix inférieur au loyer du bail initial (jugeant que dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur, c’est exactement qu’un arrêt a retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, inférieure en l’espèce au loyer expiré, Cass. 3e civ., 29 oct. 1986).
Le second apport de l’arrêt concerne l’office du juge : les Hauts magistrats précisent qu’il incombe à celui-ci de rechercher, même d’office, quelle est la valeur locative.