S’obliger à réparer la toiture n’impose pas de payer la réfection totale de la toiture.
Un bail commercial imposait au preneur la charge de l’entretien courant et, par dérogations aux articles 605 et suivants du Code civil, la charge du « clos et du couvert » étant précisé que « la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures« .
Le bailleur en déduisait que cette clause mettait à la charge du locataire la réfection de la toiture, y compris sa réfection totale.
Mais la Cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision :
« Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge de grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l’un des bâtiments compris dans l’assiette du bail, la Cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
Par ces motifs : rejette ».
Note :
Il appartient en principe au bailleur d’effectuer la réparation de la toiture puisque l’article 1720 du Code civil lui impose de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.
Mais cette clause n’est pas d’ordre public et le bail peut donc y déroger.
Toutefois, selon la jurisprudence bien établie, les clauses mettant à la charge du preneur des réparations doivent être interprétées restrictivement.
Elle considère par exemple que, sauf mention expresse, ces clauses n’incluent pas les travaux de sécurité imposés par l’administration (Civ. 3e, 10 mai 1989) ou par la vétusté (Civ. 3e, 3 avril 2001).
En 1991, la Cour de cassation avait jugé qu’une clause qui met à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n’exonère pas le bailleur de la réfection de cette dernière, dès lors qu’elle est totale (Civ. 3e, 10 mai 1991).
L’arrêt du 29 septembre 2010 est dans le même sens.