La modification de l’Etat Descriptif de Division, du fait de la création d’un nouveau lot ayant modifié les tantièmes de copropriété, ne peut pas être adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.
Note de M. Guy VIGNERON :
Mais quelle est donc au juste la place de l’état descriptif de division dans le domaine de la copropriété ?
Document technique exigé pour les besoins de la publicité foncière, il est réputé neutre au regard des droits et obligations des copropriétaires tels qu’énoncés dans le règlement de copropriété, auquel l’état descriptif de division peut bien être incorporé mais sans qu’il s’y intègre juridiquement.
Dès lors, la Cour de cassation s’est à plusieurs reprises formellement prononcée pour la « neutralité » du document de ce fait dépourvu de toute valeur contractuelle (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995 – Cass. 3e civ., 3 juin 1998 – Cass. 3e civ., 14 déc. 1999).
Même inclus dans le règlement de copropriété, l’état descriptif de division est un document établi pour les besoins de la publicité foncière ; il ne saurait prévaloir sur les stipulations dudit règlement (Cass. 3e civ., 14 déc. 1999).
Pour certains tribunaux, il est vrai l’opinion est plus nuancée : ils admettent que dans certaines circonstances, l’état descriptif peut revêtir un caractère contractuel du fait qu’il comporte la définition des lots, leur consistance et les tantièmes de copropriété qui leur sont affectés (CA Paris, 26 nov. 1993).
En l’espèce, la Cour de Cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de Paris décidant que le vote sur la modification de l’état descriptif de division pouvait être pris à la seule majorité de l’article 24, alors qu’il y avait eu modification des tantièmes de copropriété du fait de la création d’un nouveau lot.