L’action en exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeubles à construire de réparer les désordres apparents n’est pas soumise au délai de forclusion d’un an de l’article 1648, alinéa 2 du Code civil.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Le vendeur d’immeubles à construire est responsable des vices apparents à l’époque de la livraison dont, aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, il ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, effectuée entre lui-même et les constructeurs, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, lequel doit, s’il y a lieu à action à l’encontre du vendeur, à peine de forclusion, intenter celle-ci dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, aux termes de l’article 1648, alinéa 2, du même Code.
La 3e chambre civile de la Cour de cassation a élargi le champ d’application de l’action à l’encontre du vendeur au titre des vices apparents alors même qu’ils n’ont pas été dénoncés dans le délai d’un mois de l’article 1642-1 du Code civil.
En l’espèce, la Cour d’appel avait déclaré prescrite l’action des acquéreurs au titre des vices apparents en retenant, qu’à supposer que les courriers du vendeur des 19 mars 1990 et 30 mai 1991 s’analysent comme une reconnaissance de responsabilité à l’égard des désordres réservés et en admettant qu’ils aient interrompu le délai légal de mise en œuvre de la garantie, l’action des acquéreurs était tardive pour avoir été engagée plus d’une année après une ordonnance dernier acte interruptif de prescription, le tout plus de trois ans après la réception de l’ouvrage.
Au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil, la 3e chambre civile casse et annule au motif :
« Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur d’immeuble à construire est tenu de la garantie des vices apparents et que l’action en exécution de son engagement de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception n’est pas soumise au délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2 du Code civil, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».
En d’autres termes, l’engagement de réparer n’est pas soumis à la prescription d’un an du deuxième alinéa de l’article 1648 précité.
Il ne suffit pas que le procès-verbal établi lors de la livraison à l’acquéreur ait fait l’objet de réserves de la part de celui-ci ; il ne suffit pas que le vendeur n’ait pas contesté sa responsabilité ; il faut que le vendeur se soit engagé à réparer les désordres.