A la suite de la résolution de la vente d’un immeuble, une Cour d’appel avait condamné l’acheteur, qui avait donné le bien en location, à restituer au vendeur les loyers qu’il avait perçus après la demande en justice tendant à la résolution.
L’acheteur avait alors reproché aux juges du fond de ne pas avoir recherché si l’immeuble n’était pas impropre à produire des fruits dans l’état où il en avait pris possession.
La Cour de cassation a rejeté cet argument au motif que la restitution des fruits effectivement perçus n’est que la conséquence légale de l’anéantissement du contrat de vente.
Note :
Un arrêt ancien a posé pour principe que le propriétaire ne peut prétendre qu’aux fruits qu’aurait produits la chose dans l’état où le possesseur en a pris possession (Cass. 1e civ. 20-6-1967).
Mais dans cette affaire, la Cour de cassation en a déduit que le propriétaire ne peut pas réclamer les fruits résultant de l’industrie du possesseur.
Par l’arrêt du 29 juin 2005, la Cour de cassation coupe court à toute interprétation extensive de cette jurisprudence.
En tout état de cause, l’acheteur peut demander au vendeur une indemnisation des travaux d’amélioration qu’il a effectués sur le fondement de l’enrichissement sans cause de ce dernier (C. civ. Art. 1371).
Le montant de l’indemnisation dépend de la nature des dépenses effectuées.
Ainsi, les dépenses qui ont permis la conservation de l’immeuble (dites impenses nécessaires) doivent être remboursées intégralement au possesseur, même s’il est de mauvaise foi (Cass. 1e civ. 17-1-1990) et celles qui ont apporté une plus-value à l’immeuble (impenses utiles) donnent lieu au versement d’une indemnité égale à la plus faible des deux sommes entre la plus-value et les frais engagés (Cass. 1e civ. 19-1-1953) même si le possesseur est de mauvaise foi.
Seul les travaux de pur agrément (impenses somptuaires) restent à la charge du possesseur.