La Cour de cassation, contrairement à la position prise dans une espèce antérieure, juge que le transfert de la propriété des choses communes d’un lotissement à l’Association Syndicale Libre (ASL) peut résulter des énonciations des documents du lotissement (cahier des charges et statuts de l’ASL) sans que soit nécessaire l’établissement d’un acte de transfert effectif de la propriété.
Note de M. Yann STEMMER :
Des dispositions combinées du cahier des charges du lotissement et des statuts de l’ASL, il résultait que, dès le procès-verbal de réception des éléments communs, avec ou sans réserves, l’ASL « prenait en charge la gestion » de ces éléments, le lotisseur en conservant les risques jusqu’au transfert de propriété – lequel devait intervenir dans les trois mois de cette réception.
La Cour d’appel avait déduit de ces données que, trois mois après la réception (avec réserves) des parties communes du lotissement, l’association syndicale était devenue propriétaire de ces éléments communs, la propriété lui ayant été transférée par l’effet des dispositions ainsi recensées.
La Cour de cassation fut saisie par un pourvoi soutenant qu’en l’absence « d’acte de transfert effectif« , la propriété des éléments communs ne pouvait pas avoir été transférée, ainsi qu’il avait été jugé le 24 janvier 1978 par la même cour.
Mais la solution donnée est cette fois inverse : la propriété des éléments communs résultait du seul écoulement du délai de trois mois après réception, tel que prévu au cahier des charges et dans les statuts de l’ASL.
Faut-il, oui ou non, un acte de transfert pour que la propriété des éléments communs d’un lotissement passe du patrimoine du lotisseur à celui de l’association syndicale, si les documents régissant ce document prévoient l’obligation de ce transfert ?
La jurisprudence évolue aujourd’hui vers une réponse négative.
Il est constant que les lotisseurs prévoient que les éléments communs (voirie, réseaux…) soient pris en charge d’entretien par l’ASL, dès sa constitution et qu’elle sera tenue d’en recevoir la propriété.
Il est constant aussi que cette ASL se refuse souvent à recevoir cette propriété, dès lors qu’au moment de la réception, les éléments considérés sont le siège de vices ou malfaçons.
C’était le cas en l’espèce jugée, mais ce refus ne constitue pas un obstacle à un transfert de propriété prévu inter partes autrement que par acte de transfert.
De ce transfert dépend la charge des risques, en principe (C. civ., art. 1138 et 1624), et de cette situation découle un nouveau principe de précaution lors de mise en place des documents appelés à régir les rapports de droit dans les lotissements.