La Cour d’appel, ayant constaté qu’aucune stipulation du bail ne mettait à la charge du locataire les travaux imposés par l’autorité administrative et que la délibération de la copropriété relative au ravalement de l’immeuble n’avait pas été librement décidée par celle-ci, mais dictée par un arrêté municipal enjoignant la réalisation de ces travaux sous peine d’amende, en a exactement déduit qu’ils étaient à la charge du bailleur.
Note de Mme Paola PEREIRA OSOUF :
Il a été jugé à maintes reprises que les travaux prescrits par l’Administration sont à la charge du bailleur conformément aux dispositions de l’article 1719, 2° du Code civil, à moins d’une stipulation expresse en sens contraire (Cass. 3e civ., 10 mai 1989 – 7 oct. 1998 – 12 déc. 2001) et sauf si les travaux préconisés par l’Administration découlent de l’utilisation qui est faite par le preneur des locaux et des installations en cas de non respect des recommandations des services vétérinaires (Cass. 3e civ., 28 mai 2003).
Cette jurisprudence est applicable même lorsque le bail prévoit expressément que « le preneur a pris les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance, à charge pour lui de procéder à toutes transformations et réparations nécessités par l’exercice de son activité, en se conformant strictement aux prescriptions de tout règlement notamment sanitaires et en veillant à toutes les règles d’hygiène et de salubrité« , ladite clause n’étant pas de nature à être assimilée à celle mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité imposés par l’Administration (Cass. 3e civ., 19 juin 2002).
Toutefois, une distinction a été opérée entre les travaux procédant d’une injonction administrative considérés comme des travaux de mise en conformité et ceux dont l’une ou l’autre des parties aurait pu prendre l’initiative pour se conformer aux normes en vigueur sans y avoir été contrainte par l’Administration, seules sont considérées comme des travaux de mise en conformité les interventions réalisées dans la première de ces deux hypothèses.
L’arrêt ne permet pas de déterminer les obligations du preneur au titre des charges de copropriété, mais la Cour d’appel s’est fondée sur le fait que les travaux de mise en conformité imposés par l’autorité administrative ne faisait l’objet d’aucune dérogation conventionnelle dans le bail.
De surcroît, il avait été retenu qu’en intervenant à l’occasion de la cession du fonds et en signalant la mise en recouvrement des frais de ravalement, le bailleur n’avait pas obtenu l’accord explicite du cessionnaire sur l’imputabilité de ces charges.