La constitution d’une servitude d’implantation d’un ouvrage au profit d’un des immeubles nécessite un mandat donné par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble grevé par la servitude.
Note de M. Guy VIGNERON :
Le promoteur d’un ensemble immobilier a divisé en volumes les parcelles destinées à la construction de deux bâtiments distincts.
Il a, au cours de l’opération, aménagé dans la cour de l’un des immeubles un extracteur de désenfumage devant servir à l’autre immeuble.
Cet aménagement a fait l’objet d’une convention entre les deux syndicats.
Par la suite, l’un deux, supportant la servitude d’implantation de l’extracteur, a demandé en justice l’annulation de cette convention au motif qu’elle ne visait pas, en réalité, l’existence de l’ouvrage.
Le montage assez particulier de l’opération immobilière, avec la constitution de multiples servitudes réciproques pour permettre la viabilité des deux immeubles, laissait effectivement au constructeur une certaine latitude pour mener à bien cette opération sans avoir à en référer aux syndicats des copropriétaires pour avoir leur accord, à la condition d’avoir reçu un mandat spécial dans le cadre de l’article R. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Celui-ci prévoit notamment que le mandat peut comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition sur des parties communes et qui se révèleraient nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme et pour assurer la desserte des immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.
La Cour d’appel a estimé que l’acte constitutif de la servitude d’implantation de l’extracteur de désenfumage a été valablement conclu dans le cadre de l’article R. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation.
La Cour de cassation infirme l’arrêt d’appel, en considérant que le syndicat concerné par l’installation de l’extracteur n’avait pas donné mandat de représentation à l’acte formalisant l’existence de la servitude.
Elle a donc estimé que le mandat spécial de l’article R. 261-5 ne couvrait pas l’installation de l’ouvrage litigieux dans le seul intérêt d’une copropriété ; un autre mandat aurait été nécessaire pour consentir cette nouvelle servitude.