Conclusion d’un bail d’habitation : superficie annoncée inférieur à la superficie réelle.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Contrairement au droit de la copropriété, le droit des baux ne prévoit pas de sanction lorsque la surface annoncée du logement loué se révèle inférieure à la surface réelle.
Ce n’est d’ailleurs que récemment, avec la loi du 25 mars 2009, que l’indication dans le bail de la surface du logement est devenue une mention obligatoire.
Avant cela, elle était néanmoins souvent donnée à titre d’information, comme ici dans la fiche descriptive de l’immeuble.
Face à des demandes de réduction de loyer, généralement formulées par le preneur au terme du bail à l’occasion d’un règlement de comptes avec le bailleur, certains tribunaux y font droit dès lors qu’ils estiment que la différence de surface, relativement importante, est nécessairement préjudiciable au preneur.
D’autres la refusent, considérant que la surface n’est pas un élément déterminant du consentement.
En l’espèce, la Cour d’appel avait elle aussi refusé de tenir compte de la différence de surface, dès lors que le preneur n’avait pas démontré que la surface était déterminante de son consentement ou que le loyer avait été fixé par référence à cette surface.
La décision est cassée pour défaut de réponse à conclusion.
En effet, le locataire faisait état de ce que le loyer de relocation fixé suite à son départ était inférieur de 40 euros à celui qu’il payait auparavant.
Une baisse de loyer, à contre-courant des hausses constatées en cas de relocation (tout au moins avant que le décret du 20 juillet 2012 ne vienne bloquer cette pratique dans de nombreuses agglomérations), et qui ne pouvait s’expliquer que par la volonté du propriétaire de réajuster le loyer en fonction de la surface habitable… preuve que le loyer était bien fixé en référence à la surface habitable.