Dès la signature du bail, le bailleur tenu par son obligation de délivrance, ne peut invoquer le défaut de paiement du premier loyer et du dépôt de garantie pour conclure un nouveau bail sur le bien loué avec un tiers.
Après avoir dit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ajoute que le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne le décharge pas de son obligation de délivrance.
Le contrat de bail est un contrat consensuel parfait dès l’échange des consentements et que les parties sont, dès cet instant, tenues de leurs obligations.
Rien n’empêche, le propriétaire d’agir pour obtenir du locataire le paiement de ce qui lui est dû.
A ce stade, il s’agit d’un problème d’exécution du contrat et non d’existence du contrat.
Sur la différence que cela implique, on peut citer une décision relative à un bail dans lequel la fourniture du cautionnement dans un délai préfix avait été érigée en condition essentielle et déterminante de son consentement (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005).
Dans cette hypothèse, sans fourniture du cautionnement, il n’y avait pas de consentement.
Il est conseillé au bailleur de ne pas signer le contrat tant que l’ensemble des paiements et des garanties prévus (telle que le cautionnement) n’a pas été fourni.