La faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat.
L’article 1589 du Code civil dispose : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix« .
Deux époux avaient promis de vendre un immeuble à deux autres époux, avec faculté de substitution, l’acte authentique devant intervenir dans un délai convenu.
Une société civile de construction avait été substituée aux époux bénéficiaires de la promesse.
Les époux vendeurs avaient assigné cette société et les époux bénéficiaires de la promesse en nullité de la vente.
La Cour d’appel avait cru pouvoir accueillir la demande.
Elle avait estimé que la possibilité pour l’acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d’un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l’accord entre l’acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix et qu’en l’absence de certitude sur l’identité de la partie susceptible d’acquérir, l’acte litigieux s’analyse comme une promesse unilatérale de vente, peu important, au regard des dispositions de l’article 1589 du Code civil que l’acte comporte des engagements réciproques dès lors que les époux bénéficiaires de la promesse n’ont pas contracté l’obligation d’acquérir personnellement le bien objet de la vente et ont seulement accepté l’offre de vente des époux promettants, se réservant d’acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers.
La Haute juridiction prononce la cassation.
Elle relève que la Cour d’appel avait constaté que l’acte comportait des engagements réciproques et énonce : « la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat« .