Obligation du bailleur de locaux situés dans un ensemble immobilier.
Un pharmacien exploitait une officine dans des locaux loués à un Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC), propriétaire de l’ensemble immobilier dans lequel étaient situés les locaux.
Après la mise en liquidation judiciaire du pharmacien, le liquidateur avait mis en cause la responsabilité de l’OPAC pour n’avoir pas entretenu cet ensemble immobilier et avoir ainsi participé à la dégradation de la situation de son locataire.
La Cour d’appel de Paris avait accueilli cette demande en jugeant que le bailleur avait laissé passivement se dégrader un environnement qui dépendait de lui et qui n’avait pu qu’attirer les marginaux de toutes sortes et que sa défaillance à maintenir dans un état décent le « mail commercial », qui faisait partie indissociable des lieux loués, était une faute contractuelle.
Cette décision vient d’être censurée par la Cour de cassation au motif que le bailleur est seulement tenu, en l’absence de stipulation particulière, de l’entretien des lieux loués.
Note :
Au cas particulier, la Cour d’appel avait retenu que le manquement du bailleur à son obligation d’entretien de l’ensemble immobilier avait contribué à la détérioration du quartier et à la perte de commercialité de celui-ci et par voie de conséquence à la dégradation du chiffre d’affaires de l’officine de pharmacie.
La Cour de cassation a déjà jugé que, en l’absence de stipulation particulière, notamment en ce qui concerne le maintien d’un environnement commercial favorable, le bailleur d’un local commercial dans une galerie marchande n’est tenu vis-à-vis du locataire d’aucune autre obligation que celle de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible du local loué (C. civ. Art. 1719 ; Cass. 3e civ. 13-6-2001).
En d’autres termes, les aléas dus aux modifications de l’environnement économique ne relèvent pas de la garantie du bailleur.
Il en va autrement en présence d’une stipulation particulière dans le bail ; les juges du fond apprécient alors souverainement l’étendue de l’obligation mise à la charge du bailleur. Il a ainsi été jugé qu’une obligation de résultat d’assurer la réussite d’un centre commercial pesait sur un bailleur qui avait contractuellement garanti à un locataire de locaux situés dans le centre commercial « qu’il n’apportera aucune modification au concept d’Usines Center qui caractérise le centre commercial tel que défini au règlement d’exploitation pendant une durée de cinq ans » (CA Paris 13-3-2002).
En revanche, le bailleur d’une galerie marchande jouxtant une gare SNCF qui s’était engagé à l’égard des commerçants à rénover et « à rétablir, voire améliorer le potentiel foncier et commercial de la galerie« , à l’occasion de l’agrandissement de la gare, n’a pas pour obligation d’assurer une commercialité maximale avec passage obligé des voyageurs dès lors qu’il n’est pas tenu d’une obligation de résultat quant à la commercialité des lieux loués (CA Paris 21-9-1995).