Action d’un copropriétaire tendant à faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges.
Note de M. Hugues PÉRINET-MARQUET :
Dans un arrêt du 28 janvier 2016, la Cour de cassation énonce le principe selon lequel tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, en l’appliquant dans deux attendus distincts tant à l’alinéa 1er qu’à l’alinéa 2 de cet article.
La formule vise donc toutes les catégories de charges. La Cour de cassation généralise ainsi une solution qui s’est imposée peu à peu. Très vite, furent déclarées non écrites les clauses relatives à des charges spéciales basées sur d’autres critères que l’utilité des services de l’élément. Ce n’est que par la suite que le texte fut appliqué aux charges générales, calculées sans respecter les règles posées par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
De même, alors que la Cour de cassation avait initialement décidé qu’une clause découlant d’une décision d’assemblée générale non attaquée dans les délais ne pouvait plus être remise en cause, elle a changé d’avis dans un arrêt du 27 septembre 2000.
L’arrêt du 28 janvier 2016 n’est donc pas une totale nouveauté mais se présente néanmoins comme un arrêt de principe synthétisant les solutions antérieures.
Il consacre une application générale de l’article 43, tant pour les charges générales visées à l’alinéa 2 que pour les charges spéciales visées à l’alinéa 1er de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sans qu’il ne soit nécessaire de tenir compte de l’origine de la clause.
Peu importe, donc, que celle-ci provienne des dispositions d’origine du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale. Il n’est donc en rien nécessaire qu’une action ait été entreprise contre ces différents actes dans les délais requis pour les contester pour que puisse jouer l’action en constatation de l’absence de conformité prévue à l’article 43.
La solution est importante car, désormais, il sera permis, au regard de l’article 43, dans tous les cas, de faire vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions légales de l’article 10, et cela au regard de tous les éléments intervenus, et donc de la situation la plus actuelle, dans toutes ses composantes.
En particulier, la modification d’un lot, quelle que soit sa date et ses modalités, pourra être systématiquement source d’adaptation des charges.
Ainsi, en est-il notamment, comme en l’espèce, de la transformation d’un appartement en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires, alors que cette transformation avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation des lots, en augmentant leur valeur relative par rapport à celle de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble.