Les héritiers d’un immeuble indivis sont tenus par les conventions passées.
Le consentement unanime des indivisaires est exigé pour consentir un bail rural (ou un bail commercial) sur un bien indivis (C. civ., art. 815-3).
Le bail à ferme passé par un seul indivisaire sans mandat spécial est inopposable aux coïndivisaires.
Il faut toutefois réserver l’hypothèse de transmission d’une obligation de garantie prévue par l’article 1122 du Code civil.
Si l’indivisaire ayant donné seul à bail un bien rural décède en laissant ses coïndivisaires pour héritiers, ces derniers en acceptant la succession prennent la place du défunt.
Le bail rural étant reconnu valable dans les rapports entre les parties contractantes, les indivisaires héritiers succèdent alors à l’obligation de garantie dont le bailleur était tenu envers le preneur.
Le bail leur est opposable et ils ne peuvent plus agir en inopposabilité.
La Cour de cassation le réaffirme.
Un père veuf en indivision avec ses enfants, conclut un bail rural sans leur accord.
Les enfants contestent le bail devant le Tribunal paritaire des baux ruraux.
A la suite du décès du père, ses ayants-droit acceptent la succession et maintiennent leur demande d’inopposabilité du bail.
La Cour d’appel n’admet pas cette prétention ; la troisième chambre civile approuve et rejette le pourvoi.
Les enfants ayant accepté « sans réserve » la succession, ils étaient personnellement tenus de garantir le bail passé par leur auteur.
Ils n’étaient donc plus fondés à le contester.
La solution de cette décision, rendue dans le domaine des baux ruraux, est transposable aux baux commerciaux puisqu’il s’agit dans les deux cas de baux assimilés à des actes de disposition (baux ruraux et commerciaux).