Une réhabilitation lourde n’est pas une vente d’immeuble à construire si les travaux sont réalisés par un tiers.
Note de M. Olivier TOURNAFOND :
Un immeuble anciennement à usage commercial avait été vendu à des accédants en vue de le transformer en maison d’habitation et des travaux de rénovation importants, assimilables à une reconstruction intérieure, avaient été prévus.
Ces travaux affectaient le clos, le couvert et le gros œuvre et ils avaient nécessité un permis de démolir et un permis de construire ; ils représentaient d’ailleurs une partie significative du prix et l’acquéreur avait sollicité un prêt pour financer l’ensemble.
Les travaux n’étant pas achevés lors de la conclusion de la vente, la Cour d’appel de Versailles avait accepté, à la demande de l’accédant, de requalifier l’ensemble de l’opération en une vente d’immeuble à construire et avait donc engagé la responsabilité du vendeur.
Mais les juges du fond n’avaient pas pris garde à un élément fondamental qui interdisait de requalifier l’opération : ce n’était pas le vendeur qui s’engageait à rénover l’ouvrage, mais un entrepreneur, tiers au contrat de vente, qui avait transmis à l’acquéreur un certain nombre de devis avant même la conclusion de celle-ci.
La cassation était donc inévitable sous peine de violer l’article L. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation (reproduit à l’art. 1601-1 C. civ.) qui dispose : « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat« .
La question se pose de savoir si cette solution est susceptible d’être modifiée par l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions tant législatives que réglementaires sur la vente d’immeuble à rénover.
La réponse est non, car même si les articles L. 262-1 al. 3 et R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation fixent désormais les critères très précis qui permettent de dire à quel moment on quitte la rénovation pour entrer dans la reconstruction assimilable à une vente d’immeuble à construire, l’article L. 261-1 al. 1er reprend exactement le même principe que l’article L. 261-1 : comme la vente d’immeuble à construire, la vente d’immeuble à rénover n’est obligatoire que si c’est le vendeur qui s’engage à réaliser les travaux de réhabilitation…