Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers (C. com. art. L 145-1, I-al. 1).
Dans un cas où un bail avait été cédé entre la date de délivrance du congé et la date d’effet de celui-ci, le bailleur avait dénié à l’acquéreur son droit au renouvellement du bail à une période où ce dernier n’était pas encore immatriculé.
Après avoir relevé que le locataire en place était régulièrement immatriculé à la date de délivrance du congé et que l’acquéreur était lui-même personnellement immatriculé à la date d’effet du congé, la Cour de cassation a censuré la décision d’une Cour d’appel qui, pour accueillir la demande du bailleur, avait retenu que l’immatriculation de l’acquéreur n’était intervenue que postérieurement à la date à laquelle il était devenu propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués.
Note :
Il résulte d’une jurisprudence constante que, pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce à la date de délivrance du congé par le bailleur (Cass. 3e civ. 6-1-1993) et à la date d’effet de ce congé qui correspond à la date d’expiration du bail en cours.
Le locataire doit en effet remplir les conditions statutaires au moment où se pose la question de son droit au renouvellement, et seulement à ce moment (Cass. 3e civ. 1-10-1997).
L’institution du registre du commerce étant une mesure de police du commerce, le non-respect de cette réglementation ne saurait constituer un manquement aux obligations contractuelles, sauf clause imposant expressément ce respect.
Il en résulte que le défaut d’immatriculation n’est pas une cause de résiliation du bail (Cass. 3e civ. 15-5-1996), il ne peut pas être opposé au locataire à l’issue d’un bail dérogatoire (Cass. 3e civ. 30-4-1997) et il ne permet pas au bailleur de s’affranchir des prescriptions du Code de commerce relatives au congé (Cass. 3e civ. 1-10-2003).
Cette absence d’exigence d’immatriculation continue du locataire pendant le cours du bail inclut nécessairement la période du préavis, ainsi que le précise pour la première fois la Cour de cassation.
Cet arrêt ne remettrait-il pas en cause la jurisprudence selon laquelle le locataire doit être immatriculé pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ. 27-3-2002) et sur laquelle se fondait la Cour d’appel ?
Il semble en effet difficile de justifier une exigence d’immatriculation continue après l’expiration du bail qui n’existe pas pendant le cours du contrat.