Congé pour vente : incidence du défaut de réalisation de la vente dans les délais requis.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Le locataire qui, après avoir accepté une offre de vente, ne parvient pas à conclure la vente définitive dans les délais légaux est assurément sanctionné par une déchéance de son titre locatif, comme le prévoit l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Peut-il en sus être condamné à des dommages-intérêts au profit du bailleur ?
La Cour d’appel avait cru pouvoir l’admettre dans cette affaire en se basant sur le comportement fautif et abusif du locataire.
Ce dernier aurait su dès le départ qu’il n’obtiendrait pas le prêt nécessaire, n’aurait pas entrepris de démarches sérieuses auprès des banques et aurait tout fait pour reporter la date de signature de l’acte.
En réalité, la motivation de la Cour d’appel était bien insuffisante, d’où la cassation au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2274 du Code civil.
L’article 15-II laisse en effet au locataire un délai de quatre mois pour réaliser la vente, délai qui avait été respecté en l’espèce : il ne pouvait être reproché au locataire d’avoir reporté la date de signature au-delà du terme du bail puisqu’il avait averti le notaire de son refus de prêt avant le terme du bail.
Il ne pouvait davantage lui être reproché de ne pas avoir justifié d’un motif valable de refus du prêt alors que la loi ne contient aucune exigence à cet égard.
En définitive, rien dans ces circonstances ne permettait de révéler une faute du locataire qui, comme le rappelle la Cour de cassation, est présumé de bonne foi par l’article 2274 du Code civil.